Эксперты предсказали рекордный с 2014 года объем нового ввода складских площадей в Московском регионе в 2021 году 📰 Новости компании TLC
РАССЧИТАТЬ ДОСТАВКУ

Эксперты предсказали рекордный с 2014 года объем нового ввода складских площадей в Московском регионе в 2021 году

Картинка - складские площади

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подытожили данные по рынку качественной складской недвижимости в Московском регионе в 2020 году. За этот период в эксплуатацию ввели 837 тыс. кв. м площадей — на 14% меньше показателя 2019 года (978 тыс. кв. м). Однако, согласно прогнозам, 2021 год будет рекордным по объему ввода с 2014 года — около 1 250–1 300 тыс. кв. м, что на 25-30% больше значений нового строительства в 2018, 2019 и 2020 гг. 

Устойчивый активный спрос на склады в Московском регионе привел к сокращению доли вакантных площадей на 0,4 п.п. в годовой динамике до 2,3% (363 тыс. кв. м) — это минимальный показатель с 2013 года. Эксперты говорили о том, что в 2021 году он должен сохраниться на уровне 2,3-2,5%. 

По итогам 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4 050 руб./кв. м/год triple net, повысившись за год на 4%. Самый высокий уровень был отмечен на юго-западном направлении (4 350 руб./кв. м/год triple net), а самый низкий — на восточном (3 400 руб./кв. м/год triple net). Сохранение низкого уровня вакансии и рост стоимости нового строительства должны привести к увеличению ставки в 2021 году до 5% (4 200–4 250 руб./кв. м/год triple net).

По итогам 2020 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 837 тыс. кв. м складских площадей — это на 14% меньше показателя 2019 года, когда объем нового предложения был равен 978 тыс. кв. м. Общий объем качественной складской недвижимости в данном регионе — 16 041 тыс. кв. м.

Динамика ввода складских площадей в Московском регионе

1

Большая доля в общей структуре объема ввода принадлежит объектам, которые были построены на собственных земельных участках по схеме генерального подряда, — это 48% (401 тыс. кв. м). Помимо этого, важно отметить ввод в эксплуатацию собственного распределительного центра ретейлером «Мираторг», площадь которого составляет 32 тыс. кв. м. По итогам 2020 года доля подобных объектов увеличилась на 28 п.п. по сравнению с тем же показателем 2019 года, когда на собственные проекты пришлось лишь 20% от общего объема нового предложения.

37% от общего объема ввода, или 307 тыс. кв. м, приходится на объекты, которые были реализованы для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Наиболее крупным из них стала 3-я очередь логистического центра «Внуково 2», площадь которого — 64,5 тыс. кв. м.

На объекты, которые реализуются под заказ по схеме built-to-suit, в 2020 году пришлось 15% от совокупного объема введенных в эксплуатацию проектов. Наиболее крупным стал распределительный центр «Перекресток» в складском комплексе «Ориентир Север 4» площадью 43 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков Knight Frank, доля вводимых объектов, которые строятся под заказчика в 2021 году, будет на уровне 40%. Ключевым фактором роста стал существенный объем заключенных сделок, которые были заключены в формате built-to-suit в 2020 году.

Динамика распределения введенных объектов по типу строительства

2

Крупнейшие объекты, которые были введены в эксплуатацию в 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского региона

ГодКварталНазвание объектаДевелопер/СобственникОбщая площадь, м2
2020Q1РЦ «Wildberries»(2-я/3-я очереди)Wildberries92 000
2020Q3РЦ «Глобус»«Глобус»67 000
2020Q4«Внуково 2», 3-я очередьLogistics Partners64 500
2020Q3Коломенский заводPNK Group47 000
2020Q2Логопарк «Софьино», корпус 3.2«Логопарк Менеджмент»49 615
2020Q1РЦ «Верный»PLT44 444
2020Q4РЦ «Перекресток»Ориентир43 488
2020Q1Логопарк «Быково», корпус Р«Логопарк Менеджмент»42 894
2020Q4Marvel LogisticPNK Group40 578

Источник: Knight Frank Research, 2021

По итогам 2020 года доля вакантных площадей составила 2,3% или около 363 тыс. кв. м, что на 0,4 п.п. меньше по сравнению с итогами 2019 года. Снижение доли вакантных площадей связано со стабильным высоким спросом на качественные складские объекты в Московском регионе.

В 2020 году наибольший объем вакантных площадей в абсолютных значениях зафиксирован на юго-восточном направлении – чуть более 95 тыс. кв. м или 4,1% от общего объема предложения на данном направлении. Значительный объем свободного предложения связан с единовременным выходом на рынок 39 тыс. кв. м в новом корпусе «PNK Парк Жуковский».

Наименьший объем свободных складских площадей в абсолютных значениях отмечается на юго-западе Московского региона — 17 тыс. кв. м или 1,1% от общего объема предложения на данном направлении.

Доля вакантных площадей

3

По итогам 2020 года средняя запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости в Московском регионе составила 4 050 руб./кв. м/год triple net. Этот показатель вырос 4% по сравнению с 2019 годом.

Самый высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды был отмечен на юго-западном направлении столичного региона. По итогам года она составила 4 350 руб./кв. м/год triple net. Настолько высокий уровень ставки связан с тем, что основное свободное предложение сформировано площадями в близости от МКАД в районе Саларьево, где этот показатель достигает 6 000 руб./кв. м/год triple net.

Наименьший уровень запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован на восточном направлении Московского региона — 3 400 руб./кв. м/год triple net. Важно отметить, что представленные ставки аренды — запрашиваемые. При согласовании условий аренды нередко возможен пересмотр ставок в меньшую или большую сторону в среднем на 5%, что существенно зависит от множества условий арендного контракта.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе

4

Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, отметил, что в 2021 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе будет составлять порядка 1 250–1 300 тыс. кв. м, что на 25-30% будет превышать значения нового строительства 2018–2020 гг. Ожидается стабильный высокий спрос на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов, доля вакантных площадей будет сохраняться на уровне 2,3–2,5%. При этом ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды на 2021 год — 4 200–4 250 руб./кв. м/год triple net.

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в 2021 г.

Название объектаДевелоперОбщая площадь, м2
«ВсеИнструменты.ру»PNK Group182 000
Распределительный центр OzonОриентир154 029
Распределительный центр X5 Retail GroupSmart Development Group89 384
Индустриальный парк «Холмогоры»Русич88 708
Складской комплекс Bosch SiemensЛогопарк Менеджмент58 790
Распределительный центр Wildberries, 4-я очередьWildberries53 000
ПСК Атлант-Парк, корпус 33ПСК Атлант-Парк49 980
Складской комплекс «Яндекс.Маркет»Логопарк Менеджмент49 615
Индустриальный парк «Южные Врата»Radius Group43 098

Источник: Knight Frank Research, 2021

ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ КОМПАНИИ

МОСКВА

Московская область, г. Балашиха, мкр. Саввино, ул. 1 Мая 5, пом 2

+7 (495) 133-87-13 info@tlc-gr.com

ГУАНЧЖОУ

广州市白云区庆新一路太谷天地创意园A栋102

+86 138-2973-0287 info@tlc-gr.com

НУР-СУЛТАН

Кенесары 43/3, Нур-Султан, Казахстан

+7(700) 3822237 info@tlc-gr.com